Домашні тварини в орендованих квартирах часто викликають суперечки. Мешканців часто турбують собаки, які вільно гуляють по комунальній власності. Їхні «посліди» викликають не лише роздратування, але й страх може відігравати певну роль. Можливо, через особистий негативний досвід спілкування з собаками або через необхідність захистити дітей. Федеральний суд справедливості ухвалив знакове рішення:
Факти:
Двоє орендарів спільно користувалися двома собаками. Вони неодноразово дозволяли їм бігати по місцях загального користування орендованої нерухомості без повідків. Саме це забороняли правила домашнього розпорядку. Орендарі отримали кілька попереджень щодо цього, і після неодноразових порушень орендодавець негайно та надзвичайно звільнив їх з оренди. Тепер орендарі звернулися за тимчасовим засобом шляхом позову про невключення до житла у Федеральному суді. Федеральний суд відхилив це клопотання, оскільки апеляція на невключення не мала шансів на успіх.
Причина:
Федеральний суд (BGH) уточнив, що дозвіл собакам вільно бігати в місцях загального користування, що суперечить правилам проживання та незважаючи на численні попередження, є серйозним порушенням договорів оренди. За словами BGH, оцінка первісних судів про те, що це є порушенням обов'язку, що також виправдовує надзвичайне та негайне розірвання договору оренди, є юридично правильною.
Орендарі-скаржники заперечували проти розірвання договору оренди, стверджуючи, що розірвання договору оренди буде розглянуто лише в тому випадку, якщо інші мешканці дійсно постраждають від неналежної поведінки та якщо можна буде довести конкретні порушення, такі як забруднення. Орендарі, яких було звільнено, виводили це з так званого рішення у справі "Надмірне куріння", яке стосувалося порушення спокою, спричиненого тютюновим димом, що виходив з квартири в місця загального користування, і яке ставило право орендодавця розірвати договір оренди в залежність від того, чи зможе орендодавець довести фактичні порушення, включаючи, де це доречно, те, що інші мешканці дійсно відчували занепокоєння. Однак у цьому випадку ситуація була іншою, оскільки йшлося не про порушення спокою, спричинене неналежною поведінкою в квартирі із зовнішніми наслідками (хоча останнє, звичайно, завжди має бути доведено), а про порушення правил проживання, яке об'єктивно було присутнім і тому безпроблемно доведеним. У цьому відношенні ступінь порушення спокою для інших мешканців явно не є важливим, а радше про об'єктивне порушення правил проживання.
Федеральний суд (BGH) не коментував, чи є така вимога щодо повідця у правилах проживання ефективною. Перш за все, у розглянутій справі насправді не мало значення, чи були правила проживання ефективно включені до конкретного договору оренди. Заборона на вільний вигул собак є, по суті, лише нормативним положенням, яке може бути передбачено правилами проживання, що не є частиною договору оренди (вираз права орендодавця здійснювати владу вдома). Як таке нормативне положення, вимога щодо повідця є допустимою згідно з поширеною думкою.
Практична порада:
Видаючи такі нормативні акти, орендодавці повинні забезпечити їх належне інформування орендарів (повідомлення, циркуляри тощо).
Відповідні правила проживання слід переглянути та перевірити, щоб визначити, чи містять вони аналогічні норми для захисту інших мешканців від докучливості домашніх тварин. Крім того, якщо такі норми існують, орендодавці повинні видавати попередження у разі порушень, особливо в інтересах інших мешканців, які в іншому випадку могли б стверджувати, що порушення правил проживання не були усунені.
Ми раді вам допомогти, зателефонуйте нам або надішліть нам електронного листа, використовуючи контактну форму нижче
Джерело: https://www.ivd-sued.net/nachrichten-details/archive/2020/april/article/pn-25-wohnraummiete-der-frei-laufende-hund-im-mietrecht.html
#aktivaimmobilien #stefandischer #aktiva #immobilienemmendingen #immobilienfreiburg #immobilienmalterdingen #StayHealthy